Activos alternativos, la oportunidad del mercado inmobiliario

El ámbito inmobiliario es muy amplio. Donde terminan las oficinas, plataformas logísticas, viviendas, retail y el suelo industrial, es ahí donde empiezan otro tipo de activos. Estos menos tradicionales en el sector, que sin embargo han penetrado con fuerza en el mercado español: los activos alternativos. 

Este segmento nació como un cajón de sastre en el que guardar todo aquello que no respondía a los criterios de estandarización habituales. Hoy, tras un largo periodo de maduración, pide ya un análisis diferenciador para poner cada cosa en su sitio. De esta forma se podrá valorar cada línea de negocio en sus justos términos.

De esta forma, residencias para mayores, de estudiantes, garajes, el coliving, entre otros, han adquirido protagonismo en los últimos años como oportunidad de inversión. Este perfil se ha convertido cada vez más en una opción muy popular. Es fruto de ser una oportunidad con mayor rentabilidad (aunque también más riesgo) tras la crisis de 2008. 

El sector de los activos alternativos es una realidad cada vez más estructurada, con inversores y operadores especializados en cada uno de los ámbitos de negocio que conforman este segmento inmobiliario.

Residencias de estudiantes y para la tercera edad, principales activos alternativos inmobiliarios y un mercado con grandes oportunidades

Los inversores inmobiliarios han visto la necesidad de diversificar sus carteras. En el momento en el que han tenido que decidir dónde invertir buscando otro tipo de rentabilidad, más elevada, han cogido fuerza los activos alternativos. 

A pesar de no tener una definición clara, poseen características comunes: menor liquidez, suelen demandar contar con un horizonte temporal elevado; mayor importe de inversión mínima; poca correlación con el mercado, lo que suele mejorar la relación rentabilidad-riesgo; requieren un análisis previo profundo y mayores conocimientos.   

Las residencias de estudiantes son uno de los mercados que empiezan a estar más consolidados dentro de los activos alternativos. Estos inmuebles han experimentado un crecimiento exponencial en los últimos años. El incremento de estudiantes, sobre todo en niveles superiores, así como al movimiento migratorio de los mismos con carácter temporal ha sido decisivo.  

El pasado año 2019, según publicaba Eje Prime, se consolidó como la opción emergente, este segmento está en fase de crecimiento ya que representa una auténtica oportunidad para los inversores, sobre todo en las grandes ciudades como Madrid y Barcelona. 

Por otra parte están las residencias para la tercera edad. Con el aumento de la esperanza de vida y el progresivo envejecimiento de la población, han hecho que se incremente la demanda de estos servicios.

Según el informe de residencias para ancianos de la consultora JLL: “En 2018, la facturación agregada de las empresas que gestionan las residencias para la tercera edad en España creció un 3,4 %, alcanzando los 4.500 millones de euros.

Añadía también, “el volumen de facturación que mueve este sector es lo suficientemente importante para atraer inversores y fondos especializados que se dediquen exclusivamente a esta clase de activos”.

Por último, explica que “la rentabilidad atractiva que ofrecen las residencias para la tercera edad, además de los contratos de arrendamiento de larga duración, están atrayendo a nuevos inversores que buscan diversificar sus portfolios”.

¿Qué va a pasar con los activos alternativos inmobiliarios?  

El mercado de los activos inmobiliarios alternativos ha comenzado 2020 con el buen cierre del ejercicio anterior que situó al segmento entre las primeras posiciones del podio de la inversión inmobiliaria. Según Rafael Bou, socio responsable de Real Estate de PwC, en declaraciones recogidas por Expansión, “la oferta es más limitada u obsoleta en segmentos relacionados con camas y además las rentabilidades acompañan porque son segmentos que no dependen tanto del ciclo”. 

Cabe destacar que el sector de los activos alternativos es bastante más estable que el producto tradicional inmobiliario, entre otras cosas porque cubre una necesidad de una demanda concreta. No se trata únicamente de inmuebles, sino que está estrechamente relacionado con una industria (ya sea médica, educacional, etc.)

Bou añadía también que los activos alternativos tienen mayor recorrido frente a oficinas, donde hay una oferta baja. También frente a retail (atraviesa un momento complicado) y logístico, donde existe cierta saturación de demanda. 

Avanzado el año y ante la situación de incertidumbre que plantea el escenario actual, de igual modo se espera que la recuperación inmobiliaria sea rápida, según las previsiones de la consultora Colliers publicadas por Eje Prime, quien asegura que la inversión en el sector inmobiliario vivirá una fuerte recuperación a escala mundial a partir del segundo semestre. Una apreciación que por extensión también afectará al segmento de los activos alternativos. 

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