Evolución de las características de financiación de proyectos inmobiliarios

Los proyectos inmobiliarios se han realizado siempre a través de la financiación tradicional bancaria. Diez años atrás, cada vez que un promotor acudía a un banco para solicitar un crédito, se les exigía una alta profesionalidad, que se tratase de una empresa consolidada. Además, requerían también que tuviesen un balance financiero saneado y que el volumen de capital solicitado fuese fácilmente financiable en el tiempo. 

Por lo tanto, se endurecieron las exigencias hasta ser necesario que el suelo estuviese siempre libre de cargas y solo fuese necesario financiar la construcción. Algunas entidades, incluso, llegaron a no otorgar más del 70 % del coste total de la promoción, incluido el suelo. 

Asimismo, otra de las aportaciones inexorables que debían hacer los promotores era un nivel de preventas entre el 50 y 55 % de las viviendas que se iban a construir. De esta manera, se aseguraban la viabilidad de la promoción y que el préstamo concedido sería devuelto. 

Siempre y cuando se tratasen de proyectos inmobiliarios para primeras viviendas, si el promotor lo que buscaba era financiar residencias vacacionales, obtener el crédito se le complicaba aún más. 

Situación actual de la financiación de proyectos inmobiliarios 

A lo largo de la última década, el área de financiación inmobiliaria ha evolucionando y mejorado su situación a medida que se recuperaba la confianza en el sector. Aunque algunas medidas se mantienen a pesar de todo. Las grandes promotoras, con afamada reputación e innegable solvencia, siguen siendo las grandes triunfadoras a la hora de conseguir un préstamo bancario para levantar un inmueble. 

Sin embargo, ante esta situación de falta de liquidez, adquirieron fuerza otros players. Han progresado de forma considerable otras vías de financiación como las joint ventures. Este vehículo financiero es una asociación estratégica temporal, un acuerdo entre socios con un objetivo común. Su carácter temporal es lo que define a este sistema, en el que una alianza de empresas o grupos de empresas mantienen su individualidad e independencia jurídica pero actúan unidas bajo una misma dirección y normas, para llevar adelante una operación comercial determinada.  

El formato financiero de joint venture es una de las áreas de negocio de Xenia Capital. Actualmente estamos abiertos a co-invertir en proyectos inmobiliarios con pequeños y medianos promotores locales. 

Nuevos players nacidos en los últimos años al calor de la escasez de crédito promotor son las plataformas de financiación alternativa. Esta nueva vía de capital aterriza de muy diversas formas. Una de ellas se traduce en empresas dedicadas a la concesión de préstamos puente y préstamos mezzanine. Ambas opciones flexibles, a medida ante cada caso particular.

Los préstamos puente se destinan a financiar aquellas partes de los proyectos inmobiliarios a los que les sigue siendo imposible acceder al crédito bancario. Responden a una necesidad de pequeños y medianos promotores de contar con una inyección de financiación temporal de corta duración. 

Los préstamos mezzanine son una solución financiera complementaria, que aporta capital a la inversión inmobiliaria agregando deuda. 

De esta forma, gracias a estas oportunidades de financiación de proyectos inmobiliarios, los pequeños y medianos promotores ya no tienen que acudir a la banca tradicional en busca de créditos que les permitan levantar sus promociones. 

¿Cuál es el futuro de la financiación de proyectos inmobiliarios? 

A pesar del escenario incierto que en un primer momento planteó la COVID-19 para la financiación de proyectos inmobiliarios, ya se van esbozando ciertas certezas. La escasez de players del parque financiero se acentúa. El dinero es muy reacio ante la incertidumbre y tiende rápidamente a contraerse, razón por la que los bancos han incrementado sus exigencias. 

En definitiva, si no se es un promotor consolidado, con dilatada experiencia, numerosos proyectos a sus espaldas y un gran player dentro del sector, no se consigue financiación. Al estar todo relacionado, si se trata de un promotor de reconocido prestigio, aportará también un nivel de preventas más que suficiente para que la banca le financie. 

Por lo tanto, se evidencia la necesidad de una financiación alternativa a través de empresas como Xenia Capital. Dicha necesidad cada vez es más acuciante. En su lucha hacia delante, se encuentra con promotores aún reacios a pagar un interés mayor al que están acostumbrados con el banco. La falta de costumbre de llegar a acuerdos con la financiación alternativa es un obstáculo que se salva llegando a un acuerdo entre ambas partes para un justo reparto de los beneficios. 

Un giro en la mentalidad promotora y una demanda cada vez más en alza de este tipo de financiación, junto con la inseguridad del sector económico, hacen que los pequeños y medianos promotores busquen y confíen en las plataformas de financiación alternativa.  

Desde Xenia Capital ponemos nuestro equipo especializado para ayudar a este nicho del mercado tan desfavorecido en la financiación con nuestras soluciones flexibles (préstamos puente y préstamos mezzanine). Hasta la fecha, ya hemos realizado operaciones por valor de 75 millones de euros. Para este año tenemos comprometido un volumen de negocio superior a los 50 millones de euros. 

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