Desde hace meses se habla de la nueva Ley de vivienda que tiene por objetivo facilitar el acceso a la vivienda en alquiler. Sin embargo, se plantea la duda de cómo afectará esta nueva normativa a propietarios e inquilinos. Lo vemos a continuación.
Retos del mercado de alquiler residencial en España
El mercado de alquiler residencial en España se enfrenta a una serie de retos que se han tratado de solucionar con diversas normativas a lo largo de los últimos años y, ahora, con la nueva Ley de vivienda. Los retos más destacados son los siguientes:
- Escasez de oferta. En España la vivienda en alquiler ha escaseado durante mucho tiempo, de manera que lo precios son elevados y encontrar una vivienda digna resulta muy complicado. En este sentido, según la información aparecida en Cotizalia, la opinión de los expertos está clara: “España necesita promover más de dos millones de viviendas en alquilery que una parte importante de ellas tenga algún tipo de protección o rentas asequibles».
- Poca vivienda social. La oferta de vivienda social también es reducida por lo que será necesaria, tal y como veíamos antes, la promoción de viviendas en alquiler con algún tipo de protección. En 2018 ya se alertó de que la construcción de viviendas protegidas había caído a niveles de los años 50 (dato aparecido en el blog de Sareb).
- Precios altos. Los precios de las viviendas de alquiler en España siguen siendo elevados, sobre todo en las grandes ciudades. Anaïs López, directora de Comunicación de Fotocasa, en el artículo publicado en Business Insider, sostiene que 2020 comenzó con una ralentización del aumento de los precios del alquiler, de manera que se produjo un aumento interanual del 5%, que se convirtió en un encarecimiento del 12% durante abril y mayo debido «en parte a que entró en el mercado mucha oferta que venía del alquiler vacacional y lo hizo con precios sensiblemente superiores a la media”.
- Condiciones contractuales abusivas. La escasez de oferta ha facilitado que, en algunos casos, se impusieran condiciones abusivas en los contratos de alquiler (rentas altas, garantías elevadas, condiciones de solvencia muy estrictas), lo que dificultaba aun más el acceso a personas vulnerables.
Novedades de la nueva Ley de vivienda
La nueva Ley de vivienda va a suponer diversas novedades, aunque todavía no está claro cuáles serán, debido a que se encuentra en fase de negociación. Algunos de los aspectos que afectarán a inquilinos y propietarios son los siguientes:
- Destino de un porcentaje de viviendas a vivienda social por parte de grandes tenedores. El objetivo es resolver uno de los retos del mercado residencial de alquiler: la escasez de oferta. En este sentido se están planteando dos soluciones, por un lado, se propone que los grandes tenedores de viviendas destinen el 30% de sus viviendas a alquiler social o, como alternativa, que los grandes tenedores reciban incentivos fiscales por destinar parte de sus viviendas al alquiler social.
- Regulación del precio de los alquileres sobre todo en zonas tensionadas donde el precio del alquiler es abusivo. Otro de los retos que hemos visto del mercado residencial en alquiler son los precios elevados. Para resolver este reto y permitir que todas las personas tengan una vivienda digna se plantea la posibilidad de que se limiten los precios de los alquileres por parte de los ayuntamientos. Sin embargo, la Asociación de Propietarios de viviendas en alquiler Asval, considera que, si se controla el precio, habrá menos oferta, más dificultad para acceder a la vivienda, mayor inseguridad jurídica y menos inversión.
- Impuesto por viviendas vacías (nuevo impuesto o recargo en el IBI). Otra de las opciones que se barajan para aumentar la oferta de viviendas en alquiler es la de crear un nuevo impuesto que grave las viviendas vacías o establecer un recargo en el IBI para aquellas viviendas que se encuentren vacías. Sin embargo, el problema que ha habido hasta ahora con esta medida es que es difícil determinar qué se entiende por vivienda vacía.
- Aplazamiento de desahucios. Los desahucios de personas vulnerables fueron muy polémicos durante la anterior crisis económica, por lo que se quiere evitar que se produzca esa misma situación. Para ello, se ha planteado la posibilidad de que se modifique la Ley de Enjuiciamiento Civil en el sentido de que un inquilino que esté en un procedimiento de desahucio pueda alegar vulnerabilidad, de manera que el juez solicite un informe a los servicios sociales y se suspenda el lanzamiento entre uno y tres meses. En relación a este tema, Juan Pablo Vera, CEO de Testa manifestó en com que está aumentando la percepción de inseguridad jurídica en España con medidas que limitan el derecho a la propiedad y favorecen la ocupación.
- Incentivos fiscales para los propietarios que hagan descuentos en la renta de alquiler. Cómo decíamos antes, una de las formas de aumentar la oferta de viviendas en alquiler, es mediante incentivos fiscales, de manera que se regularía una reducción general del IRPF para aquellos propietarios que alquilen viviendas a determinados colectivos o pacten rentas con reducciones de un determinado porcentaje sobre el contrato anterior.
En definitiva, es evidente que el alquiler residencial en España necesita una reforma para solucionar los retos a los que se enfrenta en la actualidad y la nueva Ley de vivienda dará soluciones. Todavía no está claro qué forma tendrá la ley y cómo afectará al mercado de alquiler de viviendas, pero, desde luego, supondrá un cambio.
