Una de las mayores incertidumbres que sobrevuela el sector inmobiliario es saber de qué forma la crisis sanitaria global producida por la COVID-19 afectará a los planes de las promotoras, en la entrega y construcción de viviendas previstas para este año como en los nuevos planes de comercialización.
Aunque hay diversidad de opiniones en el sector, las principales voces apuntan a un buen ritmo tanto en la entrega como en la comercialización de las viviendas de obra nueva de las principales promotoras españolas. Si bien es cierto que, si nos fijamos en algunos indicadores macro, tradicionalmente relacionados con la venta de viviendas en España como las matriculaciones de vehículos, la concesión de créditos hipotecarios, el número de visados o la confianza del consumidor, éstos mantienen una tendencia a la baja que ya venía mostrando síntomas de agotamiento anteriores al estado de alarma. Es importante destacar, sin embargo, que estos indicadores afectan de forma más directa a la vivienda de segunda mano, que no es la que nos ocupa en este caso.
No obstante, los promotores más conocidos —que coinciden además con las compañías cotizadas o que tienen el respaldo de un fondo internacional— han hecho públicos sus números para el cierre del año y éstos parecen ser optimistas.
Según una información publicada por el diario económico Expansión, estas grandes promotoras estarían entregando más de 10.000 viviendas en 2020, lo que supone hasta un 70% más que el ejercicio anterior. La mayoría de ellas afirman que, pese a cierta ralentización durante los meses del confinamiento, el ritmo de comercialización ha seguido siendo alto gracias a la rápida adaptación de las estrategias comerciales y de marketing. Más importante aún, eso significaría que sus planes estratégicos no se han visto afectados por la pandemia y que, por lo tanto, la hoja de ruta de las grandes promotoras nacionales sigue intacta para este año. Pero ¿cuáles son las previsiones para los próximos dos años?
Nueva construcción: el reto para 2021
Si hay un índice que preocupa especialmente al sector residencial es el de la construcción de casas. Una preocupación que no afecta a los proyectos actualmente en marcha, puesto que todos siguen adelante y con unos niveles de preventas bastante elevados, sino respecto a los proyectos futuros. Puede que no las grandes promotoras , como hemos visto antes, pero son muchas las pequeñas y medianas promotoras las que han retrasado el lanzamiento de nuevas promociones a la espera de tener una mayor visibilidad sobre los efectos de la crisis.
Y, en este sentido, hay que mirar directamente a los visados, que también en 2019 mostraban síntomas de estancamiento y no conseguían alcanzar la velocidad de crucero que querían los promotores —entre 120.000 y 150.000 viviendas al año— debido, entre otros factores, a la falta de financiación y mano de obra y a los elevados costes de construcción.
Según el último informe El sector residencial en España presentado por la consultora Colliers International, se estima que en 2021 podríamos ver una reducción de la actividad de viviendas iniciadas del 30-35% respecto a 2019, con una producción en torno a 70.000 viviendas al año, lo que supone retroceder entre 3 y 4 años hasta niveles de 2016, por el doble efecto de la contracción de la demanda solvente y unas mayores restricciones a la financiación de nuevas promociones residenciales.
Y la financiación, ¿se verá afectada?
Nos encontramos ante una tormenta perfecta que la banca comercial tiene que gestionar: morosidad de la financiación otorgada al consumo y a las pequeñas y medianas empresas, dificultades sufridas por la regulación del Banco Central Europeo sobre mayores niveles de capitalización, en momentos donde sus márgenes se han reducido significativamente por la bajada de tipos de interés.
Ante esta situación es innegable que la banca está restringiendo significativamente la financiación a nuevos proyectos residenciales y a proyectos inmobiliarios de todo tipo. Según el informe antes mencionado, la consultora Colliers Internationational estima que se verán mayores exigencias de precomercialización, que en muchos casos serán barreras inexpugnables. Paralelamente se está incrementando el número de fondos que han entrado en el negocio de la financiación alternativa, aunque por sus límites mínimos de financiación y su perfil se enfocarán más a la financiación de activos comerciales que a la promoción residencial.
