Retos (y soluciones) de la financiación promoción inmobiliaria

El sector inmobiliario español es uno de los pilares básicos de la economía del país y enfrenta retos continuos. Uno de los desafíos más importantes actualmente es la financiación a promotores inmobiliarios, especialmente después de la crisis provocada por la pandemia de COVID-19. En este post, analizaremos los principales retos a los que se enfrentan los promotores y nos centraremos en las soluciones disponibles para obtener financiación.

Principales retos de la promoción inmobiliaria en España

Los promotores inmobiliarios en España deben dar respuesta a una demanda continua de inmuebles, sobre todo de viviendas y, además, ofrecer nuevos puntos de vista a retos estructurales en el sector y soluciones a otros nuevos que aparecen en función de las circunstancias macro.

• La incertidumbre del mercado del suelo. Según el Mapa del Tiempo Urbanístico publicado por Sociedad de Tasación en noviembre de 2020, la situación global en relación al suelo muestra estabilidad en zonas donde el mercado tiene mayor actividad y bastante inestabilidad en zonas donde la actividad es mínima y los tiempos para el desarrollo y gestión de suelos, elevados. En este sentido, según el informe “el mercado del suelo residencial se mantiene a la espera de la evolución del covid-19 y evita iniciar por ahora nuevas promociones”.
• Los retrasos en las gestiones administrativas. En muchas ocasiones la concesión de licencias y permisos necesarios para construir y promover se retrasan, lo que afecta negativamente a la rentabilidad de los proyectos. En este sentido, según el informe Licencias urbanísticas: el tributo invisible, elaborado por ASPRIMA y EY, se estima que el tiempo medio que tardan en otorgarse las licencias de obra nueva en España es de 12 meses. Respecto a la licencia de primera ocupación, el retraso medio en España es de 3 meses. Esos retrasos suponen un sobrecoste medio para el comprador de casi 13.000 euros por vivienda.
• El cambio en la demanda. La crisis económica que ha provocado el coronavirus ha supuesto un cambio en la tendencia de compra de viviendas por particulares, de hecho, los datos publicados por el Consejo General del Notariado muestran que en octubre de 2020 la compraventa de viviendas cayó un 7,8% interanual, pero la información sobre transacciones inmobiliarias publicados por el Ministerio de Vivienda muestran que durante el tercer trimestre de 2020 las compraventas aumentaron. Estos datos suponen que los promotores tengan que desarrollar proyectos para inversores, es decir, edificios destinados al alquiler o proyectos Built to Rent. Además de lo anterior, se ha detectado un cambio en el tipo de vivienda que demandan los compradores, que eligen viviendas con espacios al aire libre como chalets con jardín, pisos con terraza o unifamiliares en las afueras de las ciudades.
• La falta de financiación. En la jornada sobre financiación e inversión alternativa en el sector inmobiliario organizada por IE Real Estate Club y Urbanitae, la vicepresidenta de Asprima explicó que en la actualidad las entidades financieras sólo emiten préstamos al promotor que tenga un balance “inmaculado y que puedan aportar un 30% o un 40% de recursos propios”. Esto supone un grave obstáculo para los promotores que deben buscar otros recursos, lo que está impulsando a la financiación alternativa.
• La contracción del crédito. En relación con lo anterior, otro de los aspectos que más puede afectar a los promotores es la contracción del crédito debido al endurecimiento de las condiciones que imponen los bancos. En este sentido, en la jornada dedicada la financiación del Salón Inmobiliario de Madrid, Jordi Argemí, Consejero Delegado Adjunto y CFO de NEINOR HOMES comentó que “la financiación actual es más cautelosa que antes de la pandemia y esta circunstancia tendrá que afectar necesariamente a algún proyecto fututo”.

¿Qué tipos de Financiación alternativa para la promoción inmobiliaria?

Debido a las dificultades para obtener crédito bancario, muchos promotores recurren a la financiación alternativa. Este tipo de financiación ofrece soluciones más flexibles, como:

• La financiación bancaria. La financiación bancaria es la más tradicional, pero, tal y como hemos detallado antes, los bancos suelen exigir a los promotores que tengan un mínimo de recursos propios para desarrollar el proyecto, experiencia en la promoción y que demuestren la viabilidad comercial del proyecto, es decir, que exista un número determinado de viviendas vendidas.
• La financiación alternativa. En este tipo de financiación, que es complementaria a la bancaria, se pueden encontrar diversas soluciones como las siguientes:
  • Préstamo puente  Son préstamos que otorgan los fondos de inversión a los promotores y se destinan a las compras de suelo, costes de licencias o contratación de la constructora, entre otros aspectos.
  • Préstamo mezzanine  Se utilizan para complementar la deuda y cubrir un importe que los bancos no financian. Además, se utiliza para reducir la participación de los socios en el negocio, de manera que disminuyen los riesgos.
  • Joint Venture Equity. En este caso, un fondo de inversión se convierte en co-inversor en un proyecto de promoción inmobiliaria.
  • Crowdfunding inmobiliario. Mediante el crowdfunding inmobiliario se pueden obtener fondos de diversos inversores para realizar un proyecto, sin embargo, se suele enfocar en proyectos más pequeños y los inversores suelen aportar individualmente un capital reducido.
  • En este caso varios particulares prestan su dinero a una empresa de promoción inmobiliaria para que desarrolle un proyecto. En relación con este tema, Jorge Antón, CEO de MyTripleA en un artículo publicado por pisos.com, sostiene que este tipo de financiación no llegará a sustituir a los créditos bancarios para la compra de una vivienda, al menos en el corto o medio plazo, pues “muy pocos de ellos prestan grandes sumas de dinero y ninguno ofrece plazos tan largos de devolución como los de una hipoteca”.

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Ventajas de una financiación promoción inmobiliaria alternativa

Como consecuencia de todo lo anterior, podemos destacar que la financiación alternativa aporta una serie de ventajas a los promotores como las siguientes:

• Posibilidad de afrontar los primeros costes del proyecto. A través de los préstamos puente se puede hacer frente a la compra del suelo, la contratación de la empresa constructora, la comercialización de las viviendas o los pagos de las licencias y permisos que sean necesarios.
• Posibilidad de pagar un sobrecoste del proyecto. En numerosas ocasiones los proyectos inmobiliarios tienen un sobrecoste debido a retrasos u otros imprevistos. Con la financiación alternativa se puede pagar el sobreprecio y continuar con la promoción.
• Agilidad en la concesión de préstamos. La financiación alternativa suele ser más ágil y rápida que la bancaria para responder de forma efectiva a las necesidades de los promotores en momentos puntuales de la promoción.
• Complementariedad respecto a la financiación bancaria. La financiación alternativa y la bancaria no son excluyentes sino complementarias, por lo que pueden convivir en determinadas fases de cada proyecto.

En definitiva, nos enfrentamos a tiempos complicados en los que los promotores inmobiliarios tendrán que utilizar todas las herramientas a su alcance para continuar con sus proyectos y comenzar con otros. En este sentido, la financiación alternativa puede ser la clave para hacer frente a una posible contracción del crédito y al endurecimiento de las condiciones de los préstamos bancarios.